Rekonstruksjon i leieforhold

Rekonstruksjon i leieforhold

Av Erling Opdal, advokat og partner i Advokatfirmaet Ræder AS, Eirik Riddervold, advokat og partner i Advokatfirmaet Selmer og Leif Villars-Dahl, dommer ved Oslo byfogdembete; redaksjonen i Rettdata Konkurs og inndrivelse, des 2020.

Når kan leietaker kreve rekonstruksjon og hva innebærer det?
Leietaker vil kunne begjære rekonstruksjon dersom leietaker "har eller i overskuelig fremtid vil få alvorlige økonomiske problemer". Det innebærer at rekonstruksjonsforhandlinger kan begjæres hvor skyldneren fortsatt har likvide midler. I tillegg kan en kreditor begjære rekonstruksjon dersom skyldner er illikvid.

En frivillig avtale om rekonstruksjon krever samtykke fra samtlige kreditorer som berøres av forslaget. Dersom ingen av kreditorene som rammes av forslaget stemmer mot, vil det være tilstrekkelig at kreditorene som stemmer for utgjør ¾ av berørte kreditorer. For tvangsakkord er kravet at halvparten av de berøre kreditorer stemmer for.

Kan man begjære en leietaker som er under rekonstruksjon konkurs eller begjære utkastelse av leietaker?
Dersom retten vedtar å ta leietaker under rekonstruksjon vil utleier ikke kunne begjære leietaker konkurs eller foreta tvangsfullbyrdelse mot leietaker så lenge leietaker er under rekonstruksjon. Utleier vil derfor ikke kunne kaste ut en leietakepå bakgrunn av leie som er forfalt før rekonstruksjon innledes. Dersom utleier har hevet leiekontrakten mindre enn fire ukene før fristdagen som følge av leietakers betalingsforsinkelse, vil hevingen bli satt til side så lenge hevingen faktisk ikke er gjennomført eller utleier ikke har disponert i henhold til hevingen (f.eks. ved å ha leid ut lokalet til en annen). Misligholdet som har oppstått før rekonstruksjonsbehandlingen ble innledet, ikke kan påberopes etter at rekonstruksjonen er stadfestet.

Hva skjer med leieavtalen under en rekonstruksjon?
Leieavtalen vil i utgangspunktet løpe videre etter åpning av rekonstruksjon. Ubetalt leie for perioden før åpning av rekonstruksjon blir et dividendekrav og må omfattes av akkorden. Leietaker og rekonstruktør (personen retten oppnevner til å håndtere rekonstruksjonen) kan også velge å tre ut av en løpende leieavtale som anses ugunstig. Leie for gjenstående del av leieperioden blir da også et dividendekrav i akkorden.

Et annet alternativ for leietaker og rekonstruktør er å videreføre leieavtalen inntil videre under rekonstruksjonen i henhold til dekningsloven § 7-6, hvor leietaker da får rett til å si opp avtalen med "sedvanemessig" varsel/frist (i praksis 3 måneder). Med andre ord er leietaker i rekonstruksjonsperioden ikke bundet av at leieavtalen normalt er uoppsigelig i leieperioden. Blir leieavtalen sagt opp under rekonstruksjonen blir utleiers tap ved at leieavtalen ikke fullføres som opprinnelig avtalt et dividendekrav (del av akkorden), mens forpliktelsen frem til sedvanemessig frist er et massekrav. Rekonstruksjonsnemnden må senest ved fremsettelse av akkordforslaget ta stilling til om man skal tre inn i leieavtalen. Dersom leieavtalen ønskes opprettholdt etter perioden for rekonstruksjon, vil leieavtalens bestemmelser om oppsigelse gjelde.

Hva skjer med betaling av leie under rekonstruksjonsperioden?
Dersom leieavtalen videreføres under rekonstruksjonen, kan utleier kreve forskuddsbetaling eller sikkerhet for betaling av framtidig leie under rekonstruksjonsperioden. I avtale om leie av næringseiendom er det ikke uvanlig å avtale kvartalsvis forskuddsbetaling, men leietaker har under rekonstruksjonsforhandling rett til å betale leie for to uker av gangen.

Hvordan finansieres leietakers drift under rekonstruksjon?
For å legge til rette for finansiering av skyldnerens drift under rekonstruksjonsforhandlingen kan långivere som yter lån til skyldner i rekonstruksjonsperioden gis pant i driftstilbehør, varelager og utestående fordringer med såkalt "superprioritet" foran eksisterende panthavere. Det nye pantet kan imidlertid ikke vesentlig forringe eksisterende panthavers sikkerhet.

Finansiering til gjennomføringen av en rekonstruksjon kan også sikres ved legalpant med inntil 5 prosent av verdien av bedriftens pantsatte aktiva, oppad begrenset til 700 ganger rettsgebyret for hvert realregistrerte aktivum. Formålet med reglene er å gi leietaker bedre muligheter til å gjennomføre en rekonstruksjonsforhandling, avverge konkurs og sikre videre drift av leietakers virksomhet.

De nye reglene kan etter omstendighetene åpne for at utleier kan gi kreditt til finansiering av drift i rekonstruksjonsperioden (f.eks. til betaling av husleieforpliktelser), mot å få sikkerhet i leietakers aktiva selv om de er pantsatt fra før. Motsatt vil reglene også kunne redusere pantesikkerheten for utleier der hvor utleier har sikret seg pant i driftstilbehør, varelager eller kundefordringer fra tidligere og andre kommer inn og tilbyr leietaker lån til finansiering av drift under rekonstruksjonen.

Publisert 11. desember 2020